전세 계약 전 꼭 확인할 것 — 정부 전세사기 방지 대책과 지금의 대항력

정부는 2026년 3월 10일 관계부처 합동으로 전세사기 방지 대책을 발표했습니다. 다만 일부는 법 개정이 필요해 아직 시행되지 않은 내용이 있습니다. 지금 계약하는 분은 현행 기준으로 준비해야 합니다.

발표된 대책

• 대항력 발생 시점: 지금은 전입신고 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다. 이를 전입신고 처리 즉시 생기도록 바꾸는 방안이 발표됐습니다. 이는 주택임대차보호법 개정이 필요합니다.
• 선순위 권리정보 통합 제공: 등기, 확정일자, 세금 체납 정보 등을 모아 예비 임차인이 계약 전에 위험도를 확인할 수 있게 하는 서비스가 추진되고 있습니다.
• 공인중개사 설명의무 강화: 선순위 보증금을 직접 확인하도록 의무를 강화하는 방안입니다.

현행 기준으로 계약할 때

• 잔금일 당일 대출에 주의: 대항력이 다음 날 0시에 생기므로, 집주인이 잔금일에 근저당을 설정하면 그 대출이 세입자보다 앞섭니다. 계약서에 「잔금 지급 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다」는 특약을 넣고, 잔금 직전에 등기부를 다시 확인합니다.
• 확정일자와 전입신고는 잔금 당일: 우선변제권을 위해 확정일자도 함께 받아 둡니다.
• 선순위 보증금과 세금 체납: 다가구주택은 다른 세입자의 보증금이 먼저 변제될 수 있습니다. 임대인에게 선순위 확정일자 정보와 납세증명서를 요구할 수 있습니다.
• 전세보증금 반환보증: 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하면 위험한 집을 걸러 내는 데 도움이 됩니다.

이미 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 이사하기 전에 임차권등기명령부터 검토해야 합니다. 이사를 먼저 하면 대항력을 잃을 수 있습니다.

이 글은 일반적인 법률 정보입니다. 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상의하시기 바랍니다.

출처: 대한민국 정책브리핑 「임차인 대항력 ‘전입 신고 즉시’ 발생…전세사기 방지 대책 발표」

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